상가임대차보호법 상가 묵시적갱신 상담사례로 한방에 정리

상가임대차보호법에서의 상가묵시적갱신에 대한 내용을 상담사례로 한방에 정리를 해 드리겠습니다.

본 내용은 서울시 2023년 상가임대차 상담사례집의 내용을 정리 한 것입니다.

 

• 묵시적 갱신 상태에서 계약을 해지하면?
• 갱신 요구한 임차인의 해지
• 재계약 하면 다시 10년이 보장 됩니까?
• 묵시적 갱신 중에 권리금 회수는 어떻게 해요?
• 묵시적 갱신 중 계약 해지할때 중개보수는 누가 지급하나요?
• 임차인이 임대차 만료 직전에 계약 해지 할 수 있나요?
• 묵시적 갱신중에 임대인이 일방적으로 해지 할수 있나요? (환산보증금 초과)

 

 

묵시적 갱신 상태에서 계약을 해지하면?

Q) 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 계약 해지통고를 하고 짐을 모두 반출 했다면, 임차인은 월세를 지급하지 않아도 되고, 임대인은 보증금을 바로 반환해야 하나요?

 

A) 상가의 경우 묵시적으로 갱신된 상태에서 임차인은 언제든지 계약을 해지 할수 있습니다. 임차인이 해지통고를 한 경우 임대인이 그 통고를 받은날로 부터 3개월이 지나면 임대차가 종료됩니다. (상가건물임대차보호법 제10조 제5항)

 

따라서 임대인이 해지통고를 받은날 부터 3개월이 지나면 임차인은 보증금의 반환을 청구할수 있고, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 생깁니다. 그리고 임차인은 임대인이 해지를 통고 받은날 부터 3개월이 지나기 전까지는 월세를 지급해야 합니다. 그 때까지는 임대차가 존속하기 때문입니다.

 

한편, 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지나고 즉 임대차가 종료되었는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 임차인이 영업을 하지 않고 있다면, 임차인은 월세를 지급하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

갱신 요구한 임차인의 해지

Q) 20년1월에 임대차기간 2년으로 계약 후 종료 2개월전 임차인으로 부터 갱신을 요구하는 내용증명을 받은 후, 임대료를 인상하지 않아 계약서를 다시 쓰지 않고 기존 금액으로 2년더 있기로 합의했습니다. 그런데 임차인이 사정이 생겨 계약을 해지 하려고 하니 3개월 뒤 보증금을 돌려 달라고 합니다. 갱신 요구한 임차인이 계약기간중 해지 할 수 있나요?

 

A) 임차인이 계약갱신을 요구했다면 임대차는 갱신되고, 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. 위 사례와 같이 임차인이 계약갱신을 요구한 후 양 당사자가 계약기간 2년을 합의했따면, 계약서 작성 여부와 무관하게 임대차는 2년 계약약 한것으로 볼수 있습니다.

 

계약서를 쓰지 않았을 뿐 명시적인 계약의 갱신 요구가 있고, 임대료 동결 등의 합의가 있었다면 이는 묵시의 갱신으로 보기 어려워 임차인에게 해지권이 없습니다.

따라서 임차인은 일방적으로 계약을 해지 할수 없고, 갱신된 임대차의 종료일까지 임대료 지급 의무가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

재계약 하면 다시 10년이 보장 됩니까?

Q) 2018년 1월에 상가계약을 하여 2020년 12월까지 임대료 증감없이 묵시적으로 임대차계약이 갱신되었습니다. 그리고 건물주가 바뀌어 바뀐 건물자와 2021년 1월에 월세를 인상하면서 계약서를 새로 작성했습니다. 이때 임대차 계약을 다시 체결한 날부터 10년간 다시 보장 받을수 있습니까?

 

A) 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구 할 경우, 임대인은 최초의 임대차 기간을 포함하여 10년 이내에서 임대인으 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.

 

임차인이 10년간 행사 할수 있는 계약갱신요구권은 상가건물이 매매, 상속, 증여 등의 사유로 건물주가 바뀌더라도 최초 입점할 당시 부터를 기준으로 합니다.

 

임대료를 인상하면서 재계약을 했어도 계약갱신과 관련한 별도의 약정이 없다면, 임차인은 새롭게 10년의 계약갱신요구권을 행사 할수 없습니다.

 

 

묵시적 갱신 중에 권리금 회수는 어떻게 해요?

Q) 보증금 2천만원, 월세100만원의 계약만료 후 양당사자간 별도 언급없이 묵시적 갱신 중인 상태 입니다. 임차인의 급한 사정으로 신규 임차인을 구해 권리금을 받기로 하고 임대인에게 새로운 계약체결을 요청했는데, 임대인이 계약만기 일이 많이 남았다고 신규 임대차계약 체결을 거부합니다. 겨우 어렵게 신규임차인을 구했는데, 저는 권리금을 회수할 수 없습니까?

 

A) 임차인은 임대차 기간이 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선 할수 있고, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임대차계약 체결을 거부하여 임차인이 손해를 본다면 임대인으 임차인의 손해를 책임져야 합니다.

 

묵시적 갱신 중 임차인이 계약해지의 통고를 하고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 그러므로 임차인이 계약 해지의 통고를 함으로써 3개월 후에 임대차가 종료되고, 그 사이에 임차인은 신규임차인을 주선함으로써 권리금 회수기회를 보호 받을수 있습니다.

 

 

 

 

 

묵시적 갱신 중 계약 해지할때 중개보수는 누가 지급하나요?

Q) 2020년 최초 1년 계약 후 현재 묵시적 갱신 중입니다. 임대인에게 나가겠다고 통고했고, 3개월 후 임대차를 종료하기로 했습니다. 임대인이 임대차 종료일 보다 훨씬 앞서 점포를 양도하기로 했는데 임대인이 그 핑계로 중개보수를 저보고 지급해라고 하는데 맞는가요?

 

A) 중개보수 지급에 관한 별도의 약정이 없고 계약 해지 등에 관한 일방당사자의 과실이 없다면, 계약의 당사자가 중개보수를 부담하는것이 원칙 입니다. 묵시적 갱신 중 해약 시에도 중개보수는 새로운 임대차계약의 당사자인 임대인과 새임차인이 부담해야 합니다.

 

비록 묵시적 갱신 중 임차인의 사정으로 임대차 계약을 해지하더라도, 임대인으로서는 묵시적으로 갱신이 되지 않았을때 중개보수를 지급 했어야 하므로 특별한 사유가 없는 한 임대인에게 손해가 없는 것으로 봐야 할것 입니다.

 

 

 

 

임차인이 임대차 만료 직전에 계약 해지 할 수 있나요?

Q) 상가 임대차 계약 (보증금 1500만원, 월세 150만원) 만기일이 2022년10월31일 입니다. 저는 2022년 10월 10일에 임대인에게 계약 종료일인 31일에 보증금을 반환해 달라는 해지 통고를 하였습니다. 그러나 임대인은 묵시적 갱신 상태이므로 3개월분 차임을 요구합니다. 10월31일 계약 해지 할수 있나요? 임대차 만료 직전에 계약 해지 할수 있나요?

 

A) 주택임대차와 달리 상가임대차 묵시적 갱신의 경우는, 임대인이 임대차 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않았다 하더라도, 임차인은 갱신 거절 토지 시기에 대한 제한(규정)이 없으므로, 기간 만료전 1개월 이내의 기간에도 갱신 거절 통지를 하여 묵시적 갱신이 되는 것으로 막고 기간 만료로 계약을 종료시킬수 있습니다.

 

다만, 임대인의 입장에서도 보증금 반환을 위한 자금 만련의 시간적 여유가 필요할 수 있으므로 보증금 반환 시기에 대해 당사자끼리 협의해서 약정하는것이 바람직 합니다.

 

 

묵시적 갱신중에 임대인이 일방적으로 해지 할수 있나요? (환산보증금 초과)

Q) 2020년 6월 30일 서울의 상가를 보증금 8천만원, 월세 900만원에 2년 계약하고 사업자등록을 마쳤고, 현재 묵시적 갱신 중인데 임대인이 일방적으로 해지 할 수 있는지요?

 

A) 환산보증금이 일정금액 (서울 9억원)을 초과하는 경우

임대차 기간 만료 후 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 않을 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 봅니다.

임대인은 묵시적 갱신 중에는 언제든지 계약 해지의 통고를 할수 있고 임차인이 그 통고를 받은날 부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생 합니다.