상가임대차보호법 최우선변제 5분만에 정리 (금액 대상여부 환산보증금 소액보증금)

상가 임대차에서 가장 궁금해 하는 것이 최우선변제 금액과 대상여부, 환산보증과 소액보증금이 아닐까 합니다.

오늘 그 내용을 제가 아래의 포스팅에 5분만에 정리해 드리겠습니다.

 

주택은 주택임대차보호법, 상가는 상가임대차보호법의 적용을 받는데 많은 부분이 비슷하지만 가장 차이가 많은것이 바로 최우선변제에 대한 내용입니다. 주택과 유사 하다고 잘못 이해를 하면 피 같은 내 보증금을 날리게 되는 경우가 생깁니다. 제가 정확히 알려 드릴게요.

 

최우선변제권를 설명 하기 위해서는 우선변제권을 설명하고

최우선변제의 요건, 범위, 계산방법 순으로 설명을 드리겠습니다.

 

 

상가임차인 우선변제권

 

상가임대차보호법의 우선변제권이라는 것은 상가건물이 경매 또는 공매 되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 변제 받을수 있는 권리를 말합니다.

 

우선변제권을 위해서는 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

1) 대항력을 갖추기 위한 조건

• 경매 등기전에 상가건물을 인도
• 경매 등기전에 사업자등록 신청
• 경락기일까지 유지

 

2) 상가임대차 계약서에 세무서에서 확정일자를 받아야 우선변제권이 완성됩니다. 

 

 

상가임대차보호법 최우선변제 요건

 

상가임대차보호법상의 최우선 변제 요건은 아래의 4가지 입니다.

• 소액임차인의 범위내에 해당될 것 (환산보증금 적용)
• 대항력 요건을 갖출 것
• 상가 건물이 경매 or 공매로 매각 될 것
• 배당요구가 있어야 합니다.

 

 

1) 소액임차인의 범위내에 해당될 것 (환산보증금 적용)

 

임차인의 환산보증금이 각 지역별 보증금액에 해당되어야 합니다.

• 서울특별시 6,500만원 이하
• 과밀억제권역 (서울제외) 5,500만원 이하
• 광역시, 안산/용인/김포/광주 3,800만원 이하
• 그 밖의 지역 3,000만원

※ 환산보증금 계산 방식은 [보증금 + (월세 × 100) ]

ex) 서울 종로구에서 보증금 1000만원, 월세 50만원 이면 환산보증금은 6000만원으로 서울은 6500만원 이하이면 해당이 되므로 이 임차인은 소액임차인에 해당 됩니다.

[ 1000만원 + (50만원 × 100) ] = 6000만원

 

 

2) 대항력 요건을 갖출 것

 

상가 건물의 경매신청전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 후

대항요건인 위 2가지를 경락기일의 종기일까지 계속 유지를 해야 합니다.

 

3) 경매 or 공매 절차에 따라 매각 될 것

 

최우선변제는 경매나 공매 절차에 의해서 한 경우에만 해당되고, 기타 개인간 매매나 교환의 경우 대항력의 유무에 따라 대항력만 인정이 되고 그 상대방을 대상으로 최우선변제권을 주장할수 없습니다.

 

 

4) 배당요구를 해야 합니다.

 

경매나 공매로 진행될 경우 임차인은 법원에 서면으로 배당요구를 해야 합니다.

 

 

상가임대차보호법 최우선변제 범위와 금액

 

최우선변제금액은 해당이 된다고 해서 전액을 다 받을수 있는것이 아닙니다.

소액임차인의 최우선변제금액은 아래의 금액을 상가건물가액의 1/2 범위내에서 받을수 있습니다.

 

최우선변제금액은

• 서울광역시 2,200만원
• 과밀억제권역 (서울시 제외) 1,900만원
• 광역시, 안산/용인/김포/광주 1,300만원
• 그 밖의 지역 1,000만원

 

 

최우선변제금액 계산 방법과 실제 예

 

1) 보증금 1000만원, 월세 50만원은 최우선변제 대상 여부?

 

질문)

서울특별시에서 보증금 1000만원, 월세 50만원에 매장을 하고 있습니다. 이 경우 상가가 경매나 공매로 넘어갈 경우 보증금 1000만원을 최우선 변제 받을수 있을까요? 서울은 소액보증금이 6500만원 이라서 최우선변제금액이 가능하지 않을까요?

답변) 최우선 변제 대상이  맞습니다.

위의 경우 환산보증금이 6000만원 (보증금 1000만원 + 월세 50만원 × 100)으로 최우선변제시 적용되는 소액보증금 6500만원 이하에 해당되므로 최우선변제 대상이 됩니다.

 

 

2) 보증금 1000만원, 월세 70만원은 최우선변제 보호 받을수 있나요?

 

질문) 서울특별시 보증금 1000만원, 월세 70만원은 최우선변제 받을수 있나요?

답변) 최우선 변제 대상이 아닙니다.

서울은 환산보증금이 6500만원 이하인 경우 최우선변제를 받을수 있으나 이 경우는 환산보증금이 8000만원 (1000만원 + 70만원 × 100)으로6500만원을 초과하여 대상이 되지 않습니다.

 

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위의 내용은 상가임대차상담 사례집의 대표인 2023년 서울시 상가임대차 상담 사례집에 있는 내용입니다.

상가는 주택임대차 보호법과 일부 다른점이 있는데 그중에서도 최우선변제 계산방법이 다른 것이 제일 큰 차이점 입니다. 내용을 대충보면 내 보증금 보호가 멀어질수 있으므로 내용을 정독 하시기 바랍니다.

 

도움이 되기 위해 2023년 서울시 상가임대차상담 사례집을 첨부드립니다.

서울시 2023 상가임대차 상담사례집 내지_전자책_23년10월.pdf

7.89MB

 

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