다세대 다가구 빌라 전세 재계약 갱신계약 전세보증보험 갱신 가입 공시가격 126% 축소. 꼭 확인 하세요.

전세로 살고 있는 상태에서 계약기간이 만료되어 전세 재계약 (전세계약을 갱신) 할 때에도 전세보증보험 가입을 위해서는 2024년 부터는 공시가격의 126% 이하 여야 전세금보증보험 가입이 가능 합니다.

쉽게 말하면 전세보증보험을 가입하려면 2024년 부터는 전세계약의 신규 및 연장을 구분하지 않고 동일한 공시가격의 126%를 적용 받습니다. (전세 갱신계약이 2024년 부터 적용됨) 

이 내용을 모르면 전세계약 갱신 시 전세보증보험 가입이 안될 수 있으므로 꼭 확인 하세요.

 

 

 

목 차

• 주요내용 정리
• 2024년 이후 갱신되는 전세계약에 적용
• 주택가격을 공시가격으로 적용되는 주택
• 140%, 126% 가 헷갈리시나요?
• 2024년 새로운 주택공시가격이 발표되면?

 

 

주요내용 정리

 

① 대상 계약: 2024년 이후의 전세 재계약 (갱신 보증 신청)의 전세보증보험

 

② 대상 주택: KB시세가 없는 아파트, 오피스텔, 연립, 다세대 (빌라), 단독, 다가구

 

③ 주택가격: 동일 (공시가격의 140%)

 

④ 주택가격 담보인정비율: 100% → 90%

 

※ 정리: 전세보증금 반환보증 가입조건이 공시가격의 140% → 126% (140% × 90%)

 

※ 2024년 1월1일 이후의 갱신보증의 경우 위 요건 (공시가격의 126%)을 충족하지 않을 시 보증 갱신이 불가하여 전세보증금 감액 및 대출상환 대상이 됩니다.

 

 

2024년 이후 갱신되는 전세계약에 적용

 

1) 126% 적용되는 것은 갱신계약도 담보인정비율 90%를 갱신계약에도 적용하기 때문 입니다.

 

① 기존: 주택가격 × 담보인정비율 (100%)

 - 주택가격은 KB시세가 없는 경우 적용되는 공시가격의 140%

 

② 변경: 주택가격 × 담보인정비율 (90%)

 - 주택가격은 KB시세가 없는 경우 적용되는 공시가격의 140%로 동일하나

 - 담보인정비율이 90%로 공시가격 140% × 90% = 126%

 

2) 공시가격 126% 초과하면 2024년 부터 갱신계약의 보증보험 가입이 안됩니다.

 

2023년 까지 갱신되는 전세계약에는 기존과 같은 공시가격의 140%를 적용 받았습니다만 

유예기간이 완료되어 2024년 부터는 신규계약 뿐만이 아니라 갱신되는 계약에도 공시가격 126% 적용을 받습니다.

 

위에 언급한 것과 같이 갱신될 때 공시가격 126% 이하를 충족하지 못하면 전세금보증보험 갱신이 불가능하여 보증금 감액을 하든지 아니면 보증보험 가입이 불가합니다. 

전세보증금 반환보증을 전제로 대출된 상품의 경우 대출상환 대상이 될수 있습니다.

 

 

 

 

주택가격을 공시가격으로 적용되는 주택

 

1) KB시세가 있는 아파트/오피스텔은 KB시세로 주택가격을 산정하여 공시가격으로 산정하지 않습니다.

 

KB시세가 있는 주택은 전세보증금 반환보증 가입이 KB시세의 90% 이하면 됩니다.

KB시세가 있는 아파트/오피스텔은 KB시세가 주택가격의 기준이 됩니다.

KB시세는 KB국민은행에서 관리하여 주택가격으로 KB국민은행에서 조회가 됩니다.

 

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2) KB시세가 없는 모든 주택은 전세보증보험을 가입하려면 공시가격의 126%를 적용 받습니다.

 - KB시세가 없는 아파트/오피스텔: 공동주택가격의 126% 이하만 전세보증보험 가입가능

 - 연립/다세대: 공동주택가격의 126% 이하만 전세보증보험 가입가능

 - 단독/다중/다가구: 개별단독주택가격의 126% 이하

 

 

 

140%, 126% 가 헷갈리시나요?

 

1) 전세금반환보증보험 가입조건을 정확히 말씀드리면

① 주택가격을 정하고

② 주택가격에서 담보는인정하는 비율을 곱합니다.

 

2) 126%가 어떻게 나오냐고 하면?

① 먼저 주택가격을 보면

KB시세가 없는 주택의 경우 공시가격의 140%를 주택가격으로 인정합니다.

② 담보인정비율은 90% 입니다.

 

따라서 주택가격이 공시가격의 140% × 담보인정비율 90% = 126% 가 됩니다.

공시가격의 140%에 90% 곱해서 126%라고 하지 않고, 그냥 쉽게 공시가격의 126%가 전세반환보증 기준금액이 된다고 하면 되는 것입니다.

 

 

 

3) 예를 들어 계산해보면

공시가격이 2억원이면

주택가격은 2억원 × 140% = 2억8000만원

담보인정비율은 90%

전세보증보험 가입은 2억8000만원 × 90% = 2억5200만원까지만 보증보험 가입이 됩니다.

 

이를 쉽게 계산하면

공시가격이 2억원이면 공시가격 2억원 × 126% = 2억5200만원 이하만 보증보험 가입이 됩니다.

 

 

 

2024년 새로운 주택공시가격이 발표되면?

 

2024년의 공동주택 가격이 아직 공표되지 않았습니다. (4월~5월쯤 나오겠지요)

정부에서 진행하고 있는 내용을 보면 공시가격을 내릴 것으로 예상되는 만큼 기존 임차인도 공시가격을 보고 기존 전세계약 만기전에 어떻게 협의를 할것인지 미리 생각을 해두어야 합니다.

 

 

 

전세사기나 과도한 갭투자를 막기 위해 바람직한 정책방향이라고 생각이 듭니다만 전세집을 구하는 입장이나 임차인을 구하는 입장에서는 지금 보다는 어려운 길을 걸어야 할것 같습니다.