전세 적정금액, 전세금액 판단 방법, 적정 전세가율 확인 방법

연일 언론에서는 전세사기 및 역전세에 대한 뉴스를 쏱아내고 있습니다.

여기에서 전세사기는 처음부터 사기를 치려고 시도를 한 것이므로 예외로 하고, 과연 전세금액 얼마가 적정한지? 적정 전세금액 판단 방법, 적정 전세가율 확인 방법은 어떻게 되는지에 대한 내용을 살펴 보겠습니다.

 

 

 

흔히 깡통전세라고 하지요.

전세만기가 되었는데 반환 받아야 할 전세금액이 해당주택의 매매가 보다 높아서 다시 전세를 놓을수도 매매 할수도 없는 처지가 되는 전세를 깡통전세라고 합니다.

 

 

적정 전세가율은 어느 정도인가?

 

적정 전세가율의 정답은 없습니다.

굳이 정답을 말하자면 전세가율이 낮으면 낮을수록 좋습니다. 임차인 입장에서 말이죠!

 

 

 

일부 자료에서 60~70%가 적정하다고 하지만 문제는 전세가율이 60~70%인 매물이 없다는 거죠.

대부분 그 이상인데 60~70%의 전세를 찾으려고 하다가는 전세를 구하지 못하는 사태가 나버립니다.

 

1) 전세가율 하한선

하한선은 정해짐 없이 낮으면 낮을수록 좋지만 그럼 상한선은 어떨까요?

 

2) 전세가율 상한선

상한선이 정해져 있는 것은 아니지만 어떠한 경우에서도 내 전세보증금이 안전하다면 그 것이 상한선이 됩니다.

내 보증금이 안전하다는 것은 전세보증보험에 가입할수 있다는 것을 말합니다.

즉 전세가율의 상한선은 내 보증금을 지킬수 있도록 전세보증보험에 가입 가능한 금액 이내여야 한다는 것입니다.

 

 

 

 

※ 전세가율 이란: 전세금액이 주택가격(매매금액)의 몇% 이냐는 것입니다.

예를 들어, 전세금액이 2억원인데 주택가격이 2억5000만원이면 2억/2.5억=80%가 전세가율 입니다.

 

 

전세보증보험 가입가능한 전세금액/전세가율

 

일단 전세보증보험 가입 한도를 초과하는 전세는 무조건 하시면 안됩니다.

전세보증보험에 가입 가능여부를 계산 및 확인 하는 것은 사실 간단합니다.

 

 

 

전세보증보험 가입 가능한 한도가 전세금액의 상한선이 된다고 보면 됩니다.

전세보증보험 가입 한도는 아래와 같습니다.

① KB시세가 있는 경우는 KB시세의 90% 이하

② KB시세가 없으면 주택공시가격의 126% 이하

    (126% = 주택가격인정 (주택공시가격의 140%) × 90%)

 

1) KB시세가 있는 경우

 

예를 들어 전세대상 아파트의

KB시세가 3억원 이면, 3억원 × 90% = 2억7000만원 까지는

전세보증금반환보증에 가입이 되므로 깡통전세가 되거나 임대인이 연락 두절되어도 보증보험 회사에서 전세금을 반환 받을수 있습니다.

 

 

 

 

 

2) KB시세가 없는 경우

 

구축이거나 빌라 등은 KB시세가 없는 경우가 많습니다.

이럴때는 주택공시가격을 이용하는 데요.

주택공시가격의 126%이하 이어야 전세보증금반환보험에 가입할수 있습니다.

 

예를 들어 공시가격이 1억원인 빌라 라고 하면

전세금액은 주택공시가격의 126%인 1억2600만원 이하만 전세보증보험에 가입이 됩니다.

 

 

KB시세 확인 방법

 

그럼 KB시세는 어떻게 확인 할까요?

KB시세 확인은 KB국민은행, 네이버, 기타 여러 사이트에서 확인이 가능합니다만 가장 쉽게 접근 가능한 것이 네이버 이므로 네이버 기준으로 설명 드리겠습니다.

 

1) 네이버 부동산으로 접속 한 후 조회할 아파트명을 입력합니다.

 

네이버페이 부동산

 

 

2) 시세/실거래가를 클릭 후 KB시세를 클릭하여 <일반평균가>를 보면 됩니다. <일반평균가>가 KB시세 입니다.

 

 

 

 

 

주택 공시가격 확인 방법

 

그럼 주택 공시가격 확인은 어떻게 할까요?

 

1) 빌라, 소형아파트, 연립 등 공동주택의 공시가격

 

① 부동산 공시가격 알리미로 접속

부동산공시가격알리미

 

② 공동주택 공시가격을 선택

 

③ 주소를 선택한 후 검색하면 공시가격이 나옵니다.

 

 

2) 단독, 다가구 주택의 공시가격

 

① 부동산 공시가격 알리미로 접속

부동산공시가격알리미

 

② 개별단독주택 공시가격을 선택

 

 

③ 주소를 선택한 후 검색하면 공시가격이 나옵니다.

 

 

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전세는 대부분 청년들이 이용을 많이 합니다.

아직 부동산 거래 경험이 많지 않아 간혹 사기를 당하는 경우도 있지만, 사기가 아니라도 깡통전세는 언제든지 발생 할수 있으므로 반드시 전세보증보험에 가입하시고 전세보증금 반환보증이 되지 않는 주택은 과감히 버리시기 바랍니다.