등기부등본 보는 법, 등기사항전부증명서 보는 법, 보는 방법을 모르면 당할 수 있습니다. 한방에 정리 해드릴게요.

주위를 보면 의뢰로 등기부등본을 정확히 보는 법을 잘 모르는 경우가 많습니다. 등기사항전부증명서(=등기부등본) 보는 법을 꼼꼼히 자세히 보겠습니다.

등기부등본은 보는 방법을 모르거나 대충 알고 있으면 내 자산을 날리는 큰 봉변을 당할 수 있습니다.

 

 

 

매매 뿐만이 아니라 임대차 (월세, 전세) 계약을 할 경우는 특히나 등기부등본을 잘 보고 계약을 해야 하므로 등기부등본보는 방법은 이번 기회에 확실히 배워서  머리 속에 꼭꼭 저장시켜 두시기 바랍니다.

가장 아래쪽에는 등기부등본 볼때 주의사항을 설명 해두었으므로 꼭 확인하세요.

 

 

목 차

• 등기부등본 구조
• 등기부등본 - 표제부
• 갑구 - 소유권에 관한 사항
• 을구 - 소유권 이외의 권리에 관한 사항
• 주요 등기사항 요약
• 등기부등본 주의사항 - 말소된 권리를 보자
• 등기부등본 발급 방법

 

 

등기부등본 구조

 

등기부등본 보는 방법을 알기 위해서는 등기부등본의 구조를 이해해야 합니다.

주택 중에서 가장 많은 아파트를 기준으로 설명을 드릴게요.

 

1) 표제부: 건물 주소, 물리적인 현황, 대지권

 ① 1동의 건물의 표시

 ② 전유부분의 건물의 표시

 

2) 갑구: 소유권에 관한 사항

 ① 소유권에 관한 사항

 ② 압류/가압류에 관한 사항

 ③ 경매 개시 기록

 

 

3) 을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항

 ① 근저당권 등 소유권 이외의 권리에 대한 내용을 기록

 ② 전세권 설정

 ③ 주택 임차권 설정

 

4) 주요 등기사항 요약: 현재 유효한 권리만 요약해서 나타냄

 ① 갑구와 을구에 나와 있는 현재 살아있는 권리를 요약해서 표시

 

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등기부등본 - 표제부

 

표제부는 건물의 물리적인 현황과 대지권에 대한 표시를 나타 냅니다.

아파트와 같은 집합건물과 단독주택은 표제부의 표시 방법이 다릅니다.

 

1) 집합건물(아파트) vs 단독주택 표제부 특징

① 집합건물(아파트): 건물1동에 대한 건물의 표시와 해당호실의 건물의 표시 2개로 나누어져 있습니다.

 

② 단독주택: 건물의 표시 하나만 있음.

 

 

2) 표제부 내용 (아파트 기준 설명)

① 1동의 건물의 표시

• 소재지(지번, 도로명) 주소
• 건물명칭 (예, AAA 아파트)
• 건물구조 (예, 철근콘크리트구조)
• 건물의 총 층수
• 각 층별 면적 (예, 1층 230㎡)

 

② 전유부분의 건물의 표시

이곳은 해당 호실만의 건물의 표시와 대지권에 대한 것을 기록한 것입니다.

전유부분의 건물의 표시에 건축물의 구조 (철근콘크리트구조)와 전용면적 (110.4304㎡)이 기록되어 있습니다.

아파트의 경우 해당 호실의 토지가 나누어져 있는 것이 아니라 토지를 가지는 비율로 표시를 하는데요.

그 비율이 소유권대지권 이라고 하고 그 대지권의 비율이 등기가 되어 있습니다.

아래의 표시를 보면 대지권의 비율이 106791.8분의 85.194가 내가 가진 토지의 비율이라는 것입니다.

 

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갑구 - 소유권에 관한 사항

 

1) 소유권에 관한 사항 - 소유권

갑구는 <소유권에 관한 사항>을 기록하는 란 입니다.

대표적인 것이 소유권 입니다. 즉 주인이 누가냐는 것이 기록이 되어 있는 것 입니다.

소유권은 다른 권리와 달리 소유권이 이전되어 현재 권리가 없는 사람도 빨간줄로 취소선으로 표시되지 않는것이 가장 큰 특징이므로 참조하세요.

 

소유권에 대한 사항에 기록되는 내용은 아래와 같습니다.

• 소유자
• 소유자 주민등록번호 (앞자리만 표시)
• 소유자 주소
• 거래가액
• 접수일 (통상적으로 보면 잔금일에 접수를 하므로 접수일이 대부분 잔금일 입니다.)
• 등기원인 (매매 또는 교환등이 표시되고, 일자는 계약일자를 말합니다.)

 

 

2) 소유권에 관한 사항 - 압류, 가압류, 경매개시등기

갑구에는 소유권 외에도 <소유권에 관한 사항>으로 아래의 사항도 갑구에 기록됩니다.

• 경매개시결정 등기
• 압류
• 가압류

 

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을구 - 소유권 이외에 관한 사항

 

1) 대표적인 것이 <근저당권설정> 

을구의 대표적인것은 아시다 시피 근저당권 설정 입니다.

등기목적에는 <근저당권설정>, 권리자 및 기타사항에는 세부내용이 들어가 있습니다.

• 채권최고액
• 채무자 이름과 주소
• 근저당권자 (금융기관, 개인의 경우 개인이름)

 

 

2) 전세권, 주택임차권 

전세권과 주택임차권도 을구에 표시가 됩니다.

전세권은 전세금, 범위, 존속기간, 전세권자가 표시되고 필요시 도면도 첨부됩니다.

그리고 주택임차권도 표시를 을구에 하는데

주택임차권은 임대차 기간이 완료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때에 기록하는 것으로 원래 이사를 가면 임차인의 대항력이 상실되는데 주택임차권을 하고 가면 대항력이 유지가 됩니다.

보증금도 못받고 이사도 못가는 상황을 해소하기 위해 주택임차권 등기가 생겼습니다.

 

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주요 등기사항 요약

 

<주요 등기사항 요약>은 아주 중요한 부분 입니다.

주요 등기사항 요약은 말소 등으로 권리가 없어진 것은 제외하고 현재 권리가 남아 있는 유효한 권리만 뽑아서 나타내는 것입니다.

 

새아파트가 아니라 30년~40년 된 아파트 이거나, 경매로 넘어 간적이 있는 등기부등본을 보면 등기부 매수도 많고 내용이 복잡합니다. 이럴 경우 <등기사항 요약>은 아주 유용합니다.

복잡한 것은 다 빼고 현재 남아 있는 권리만 뽑아서 표시를 하므로 다른 것 보기전에 먼저 보아야 합니다.

큰 것을 보고 순위번호를 보고 앞으로 찾아서 세부내용을 보면 되는 것 입니다.

 

등기부등본을 보는 것이 안 익숙한 사람을 위해 서비스 되는 아주 유용한 정보 이므로 반드시 <등기사항 요약> 부터 보시기 바랍니다.

 

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등기부등본 주의사항 - 말소된 권리를 보자

 

등기사항전부증명서를 발급 받을때는 반드시 말소된 권리를 포함하여 발급받아야 합니다.

 

등기부등본 발급은 2가지로 발급이 가능한데요

① 현재 유효한 권리만 나타 나게

② 말소된 권리도 나타나게

 

그럼 말소된 권리를 포함해야 하는 이유가 뭔가요?

매매 보다는 전세/월세 계약할 때 특히 중요한데요.

임대인의 재정상태나 채무상태를 추정할수 있습니다.

어떤 것을 보면 알수 있을까요?

 

 

1)  갑구 말소권리 확인항목

- 압류/가압류/경매개시등기가 있다가 말소된 적이 있는지?

 

압류/가압류/경매개시등기는 발생했다고 금방 등기가 되는 것이 아닙니다.

꽤 오랬동안 채무를 갚을수 있는 시간을 주었음에도 불구하고 처리가 되지 않는 경우라든가 본인도 모르게 되는 경우도 가끔 있으나 어쨋든 향후에 문제가 될수 있는 소지가 큰 경우 입니다.

계약 후 잔금기간이 긴 경우에는 그 사이에 어떤 일이 생길지 모르니 거르는 것이 좋습니다.

다만 현재의 소유자에게 발생한 것에 한다고 전 소유자가 발생한 것은 현소유자와 관계가 없는 것이므로 무시해도 됩니다.

 

 

 

2)  을구 말소권리 확인항목

- 주택임차권 등기가 말소된 적이 있는지?

 

주택임차권 등기는 전세기간이 만료되었는데 집주인인 임대인이 보증금을 돌려주지 못할때 임차인이 법원에 신청하여 등기하는 것입니다.

이 말은 집주인이 계약기간이 만료되었음에도 돈을 돌려주지 못하는 악성 집주인 확률이 높다는 이야기 이므로 이런 집은 확실히 거르는 것이 좋습니다.

 

임대차 계약할 때 발급받는 등기부에는 반드시 말소권리 까지 발급해달라고 해서 이런 임대인의 집으로 들어가지 않게 하는 것이 좋으므로 반드시 기억 하시기 바랍니다.

 

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등기부등본 발급방법

 

등기부등본 발급방법을 자세히 알고 싶으시면 쉽게 설명되어 있는 아래를 클릭하시기 바랍니다.

화면 카피를 통해 쉽게 해 두었습니다.

 

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